深圳万科集团创始人王石，这位中国房地产行业的传奇人物，再次对中国房地产市场作出预测。回顾他的职业生涯，王石曾多次在关键时刻做出准确判断。2023年他警示市场即将进入调整期，如今市场表现印证了他的眼光。在近期一场高端闭门论坛上，这位72岁的地产界元老再度发声，分析当前市场困境与未来机遇。业内人士纷纷关注：王石的新预测，极可能再次应验。

作为中国最早一批房地产企业家，王石见证了中国房地产从萌芽到繁荣再到调整的全过程。他在1984年创立万科时，中国商品房市场尚未形成。万科从一家小型贸易公司起步，发展成为市值超过2000亿元的地产巨头，王石的每一步战略决策都显示出他对市场走向的敏锐洞察力。

数据显示，王石的预测准确率接近85%。2007年，当大多数开发商仍在疯狂拿地时，他率先提出"银十"可能成为房地产拐点，随后市场果然开始调整；2015年，他再次预警部分城市房价泡沫化严重，提前两年预见了调控政策的出台；2020年，他预测疫情后房地产将进入新周期，市场随后确实呈现出明显分化。

最近五年，中国房地产市场经历了深刻变革。2024年全国商品房销售面积同比下降12.5%，销售额下降15.3%。百强房企平均负债率攀升至78.6%，较2020年上升了11.2个百分点。房地产投资占GDP比重从历史高点的14.8%下降至8.4%，住房空置率在部分三四线城市超过25%。

王石在分析当前市场时指出三个关键问题：人口结构变化、金融风险积累和政策转型。中国常住人口已连续三年负增长，2024年出生率降至5.4‰，创历史新低。这直接影响住房需求总量。同时，房企债务风险持续暴露，截至2025年5月，已有37家规模以上房企宣告破产或重组。政策方面，"房住不炒"的定位坚定不移，但各地因城施策的空间正在扩大。

面对这些挑战，王石提出了新的预测：中国房地产市场将在未来三年内完成转型，形成"三个一"新格局——一线城市稳中有升，二线城市分化明显，三四线城市整体下行。具体来看，一线城市优质资产价值将保持稳定，核心区域住宅价格年均增幅保持在3%-5%；二线城市间差异扩大，强二线如杭州、成都等凭借产业支撑维持韧性，弱二线如沈阳、长春等面临较大调整压力；三四线城市将普遍经历10%-30%的价格回调，部分资源枯竭型城市住房市场可能长期低迷。

从投资角度看，王石建议关注三类资产：一是一线城市核心区域的存量改造项目，预计未来五年将释放约7万亿元市场空间；二是城市更新和旧改项目，政府已明确将在2025-2030年投入1.5万亿元支持相关工作；三是特色小镇和产业园区，这些区域受政策支持力度加大，2024年国家发改委已批复173个产业园区升级改造项目。

对于房企转型，王石认为未来成功的开发商将呈现三个特征：轻资产运营、多元化业务结构和科技赋能。数据显示，2024年轻资产模式占行业总营收的比例已从2020年的8.3%上升至21.7%。业务多元化方面，前十大房企非地产业务收入占比平均达到35.6%，较五年前提高了18.3个百分点。在科技应用上，装配式建筑、BIM技术和智能家居的渗透率分别达到25.3%、41.7%和53.9%，显著高于2020年水平。

对于普通购房者，王石给出了实用建议：购房决策应回归居住属性，关注三大因素：区位、配套和品质。他特别提醒，不要盲目跟风炒作，也不要因恐慌而做出非理性决策。从长期来看，住房仍是中国家庭最重要的资产之一，但其金融属性将逐步弱化。

值得注意的是，王石的最新预测与多位国际机构观点高度一致。高盛集团2025年初发布的报告预计，中国房地产市场将在2027年前完成调整，一二线城市率先企稳；麦肯锡全球研究院分析认为，中国住房市场正经历结构性变化，未来五年内将形成新的供需平衡；牛津经济研究院则预测，中国房地产投资占GDP比重将稳定在6%-8%的水平，与发达国家接近。

从历史经验看，成熟市场的房地产周期通常经历5-7年调整期。日本在1990年代初房地产泡沫破裂后，用了约6年时间消化过剩库存；美国次贷危机后，房地产市场用了7年才恢复到危机前水平。中国房地产调整始于2021年，按照这一规律，2026-2028年可能是市场企稳的关键窗口期。

行业内部的数据也佐证了王石的判断。2024年下半年以来，一线城市新房成交量环比增长9.8%，二手房交易量增长12.3%，这是2021年以来首次连续两个季度正增长；同期，三四线城市新房成交量继续下滑15.7%，库存去化周期延长至28个月。房企融资环境也出现分化，2025年第一季度，资质优良的房企发债成功率达83%，而资质较差的房企发债成功率仅为31%。

政策层面，2025年中央经济工作会议明确提出"促进房地产市场平稳健康发展"，强调"房住不炒"的同时，各地因城施策的空间明显扩大。截至2025年6月，已有86个城市出台各类支持政策，包括降低首付比例、放宽限购限贷、给予购房补贴等。预计下半年还将有更多城市加入政策优化行列。

从国际比较看，中国城镇化率已达64.7%，但距离发达国家80%左右的水平仍有差距。这意味着未来十年中国仍有约2亿人口将从农村转移到城市，每年仍需新增住房约800万套。这一基本面支撑了王石对市场长期平稳的判断。

专业人士分析，王石之所以能多次做出准确预测，在于他跳出了单纯的房地产视角，而是从人口、经济、政策等多维度综合研判。他关注长期趋势而非短期波动，这一点值得行业借鉴。在当前市场不确定性较强的情况下，这种基于基本面的分析方法尤为重要。

作为亲历者和见证者，王石的预测既有理论深度，又有实践基础。尽管市场永远存在不确定性，但基于他的过往记录和严谨分析，这一预测的可信度相当高。若无重大外部冲击，中国房地产市场很可能按照他描绘的路径演进。

回到文章开头，王石作为中国房地产行业的传奇人物，其预测一直备受关注并多次被证明是正确的。他对未来房地产市场"三个一"新格局的判断，为我们理解这个关乎国计民生的重要行业提供了独特视角。在这个充满挑战与机遇的转型期，无论是开发商、投资者还是普通购房者，都需要保持理性，适应新常态，做出明智决策。

你对中国房地产市场的未来走向有何看法？王石的预测是否符合你所在城市的实际情况？欢迎在评论区分享你的观点和经历。